שוק לעשירים בלבד? שנת 2021 נסגרה עם נתון דרמטי של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. לאן זה הולך מכאן?
נדל"ן במדינת ישראל לא דומה לאף שוק נדל"ן במדינה אחרת בעולם. יש מומחים שיתלו את זה במחסור הטבעי בעתודות קרקע, יש שיגידו בגלל הבירוקרטיה הישראלית – הגבוהה והאיטית ביחס לעולם, וישנם הטוענים שאולי בכלל קיימת בועה ויום אחד השוק יתקן את עצמו…
אז מה קורה למחירי נדל"ן במדינת ישראל? מומחי קרתא עושים לכם סדר אחת ולתמיד, מהם הגורמים המשפיעים – ושימשיכו להשפיע – על מחירי הדיור בארץ הקטנה שלנו:
-
- ריבית נמוכה – כשהריבית נמוכה, ואנחנו מדברים על אזור של 0.1%, הציבור נוהר לבנקים לקחת משכנתאות. שנת 2021 שוברת שיא בהיקף נטילת המשכנתאות: מתחילת 2021 הבנקים נתנו משכנתאות בהיקף של יותר מ 104 מיליארד שקל, זאת לעומת 70 מיליארד שקל בלבד ב-2021. הריבית הנמוכה מאפשרת לקיחת משכנתא לקהל רחב יותר ולעמוד בהחזרים חודשיים נמוכים יחסית, מה שאומר: לאנשים נהיה קל יותר לממן רכישת נדל"ן.
- ביקושים – ההיצע המצומצם והשיווק המדוד של רמ"י אינו עומד בביקושים הגבוהים במדינה. וכמו הכלל הראשון בכלכלה ביקושים גבוהים מול היצע נמוך גורמים לעליית מחירים. בכל שנה מתחתנים כ-50 אלף זוגות בישראל מה שיוצר פער גדול בין ההיצע לביקוש. בעשור האחרון לא נבנו 50 אלף יח"ד בשנה, רחוק מאוד מכך. כל זאת בהמשך לגידול האוכלוסייה המבורך של החברה הישראלית.
- השקעות – בישראל, שוק הנדל"ן מהווה נתח השקעה בטוח ונתפס עבור המשקיעים כיציב לעומת שוק ההון. יותר ויותר משקיעים וחברות גדולות מחפשות לשים את כספם בהשקעות נדל"ן. אחוז הדירות שנמכרו להשקעה במהלך 2021 נכון לסוף ספטמבר מתוך כלל הדירות מהווה נתח של 20%. זוהי שבירת שיא מאז 2015 – 24%.
- עליית מדד – העובדה שמחירי הדירות צמודות למדד תשומות הבנייה, ומדד התשומות צבר עליה משמעותית במהלך 2021 משפיעה באופן ישיר על מחירי הדיור ומגולגל על הרוכשים. מרכיבי המדד הם שכלול של כלל עלויות הבניה: חומרי גלם, שינוע, כח אדם וכל מה שנדרש בשביל להוציא לפועל פרויקט נדל"ני. מדד תשומות הבניה עלה עוד לפני סוף השנה ב- 5.8%. והצפי הוא שהמדד ימשיך לעלות. (הצעת החוק שהוגשה ע"י חה"כ סמוטריץ מבקשת להסיר את מרכיבי עלויות הקרקע מההצמדה למדד, מתוך הכרה שעלויות הבנייה אינם משפיעים על עלויות הקרקע)
- בירוקרטיה – עם כל הרצון הטוב של גורמי הממשל והתכנון בישראל לקצר משמעותית את הליך הפשרת קרקעות, תכנון, ועד למתן היתר בניה, עדין התהליך ארוך משמעותית מה שבהחלט משפיע על מחסור בהיצע.
- כוח אדם – בישראל יש ביקוש גבוה לפועלים בעבודות רטובות מה שמקשה על הקבלנים לגייס עובדים בכמות מספקת לשם התקדמות בקצב משביע רצון. מצב זה מאריך את חיי הפרויקט ומתווסף לרשימת המרכיבים של היצע נמוך.
- חסמי תשתיות – ישנם פרויקטים אשר יכלו לצאת לפועל אם לא היה בדרכם חסם תשתית כזה או אחר. 'שירה תלמי' – מתכננת מחוז ירושלים במנהל התכנון אומרת בשיחה עם חברת קרתא השקעות, כי דוגמה טובה לזה אלפי יח"ד לא מקבלות היתר בניה בעיר בית שמש רק בגלל שחסר נתיב תח"צ בכביש ירושלים – ת"א. זהו מצב אבסורדי והוא דוגמא איך פרויקט אחד תלוי בשרשרת שלמה של תנאים המגבילים את התקדמותו.
- תכניות ממשלתיות – התכניות הממשלתיות השונות להורדת מחירי הדיור כמו מחיר למשתכן או מחיר מטרה לא רואים את כלל הצרכים של שוק הנדל"ן, אלא התמקדו במחוסרי דיור וזוגות צעירים. הנסיון הראה שזה לא באמת משיג את המטרה. בנוסף, קיים חוסר וודאות בציבור וחשש מעליית מחירים מה שמזרז אנשים לרכוש דירות לפני שתהיה עלייה נוספת.
- מכרזים ממשלתיים – המכרזים האחרונים של רמ"י נסגרו במחירים גבוהים מאד יחסית, מה שמעיד על צפי מצד הקבלנים והיזמים לעליית מחירים.היזמים מוכנים לשלם סכום גבוה מאד על הקרקע מאחר והוא יגולם במחירי הדירה הגבוה גם כן.
מה אנחנו יכולים לומר לסיכום? אז אנחנו יכולים להניח ששוק הנדל"ן בישראל לא ירד בשנים הקרובות, אלא אף יעלה, ושהדרך הטובה ביותר להשיג נדל"ן היא כנראה להשקיע בנדל"ן. 'קרתא השקעות' עזרה למאות משפחות להתקדם כלכלית באמצעות השקעות נדל"ן, ואף להגיע לדירה משלהם.
להצטרפות למועדון המשקיעים של קרתא השקעות לחצו כאן >>
